В результате изучения имеющихся материалов установлено, что межу ОАО «А» и Банком был заключен Договор ипотеки в обеспечение обязательств ЗАО «С» по Договору о предоставлении банковской гарантии, заключенному между Заемщиком ОАО «А» и Банком.
Предметом залога по Договору ипотеки являются принадлежащие ОАО «А» на праве собственности нежилые здания, помещения и земельный участок, на котором находятся закладываемые объекты недвижимости, расположенные в городе Москве.
В начале 2015 года ОАО «А» совместно с Банком обратилось в Отдел регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о государственной регистрации ипотеки.
Весной 2015 года государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации ипотеки в соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), то есть в связи с непредставлением заявителем документов, необходимых в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
При изучении дополнительно полученных документов установлено, что данный отказ неправомерен по следующим основаниям: ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), а также иные федеральные законы не содержат положений о том, что ипотека земельного участка возможна только с одновременной ипотекой всех зданий или сооружений, находящихся на данном земельном участке.
Из чего следует, что ипотека части зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, с одновременной ипотекой этого земельного участка действующему законодательству не противоречит, в связи с чем вышеуказанные обстоятельства не могут служить основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки в соответствии со ст. 20 Закона о регистрации.
В то же время Закон об ипотеке, Закон о регистрации, Закон о кадастре, а также иные нормативные правовые акты не содержат положений, не допускающих ипотеку здания в случае, если это здание частично выходит (выступает) за границы земельного участка, на котором указанное здание расположено и который одновременно передается в ипотеку.
Таким образом, ипотека здания в рассматриваемом случае закону не противоречит, в связи с чем вышеуказанные обстоятельства не могут служить основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки в соответствии со ст. 20 Закона о регистрации.
Также, в соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, сущность, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Представленный ОАО «А» для государственной регистрации договор ипотеки полностью удовлетворяет требования действующего законодательства.
На основании вышеизложенного ОАО «А» во взаимодействии с Уполномоченным обратилось с иском в Арбитражный суд города Москвы с целью разрешения сложившейся ситуации.
Решением Арбитражного суда города Москвы, вынесенным зимой 2015 года, заявление ОАО «А» удовлетворено, решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации ипотеки признано незаконным, на Управление Росреестра по Москве возложена обязанность осуществить государственную регистрацию ипотеки соответствующих объектов недвижимого имущества. Данное судебное решение оставлено без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, вынесенным в начале 2016 года, и вступило в законную силу.
Таким образом, права ОАО «А» в части признания незаконным решения регистрирующего органа об отказе в регистрации ипотеки восстановлены в полном объеме вступившим в законную силу решением суда.