В адрес Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве М.М. Вышегородцева (далее – Уполномоченный) поступило обращение ООО «А» (далее – Общество) с просьбой оказать содействие в заключение долгосрочного договора аренды земельного участка и оформления правоустанавливающих документов на самовольную постройку.
Существо спора, изложенное в жалобе, заключается в следующем. Общество имеет в собственности нежилое здание производственного назначения с самовольной постройкой, и использует для производственных целей прилегающий земельный участок, срок договора аренды которого истек. Городские власти отказываются возобновлять аренду и выдать правоустанавливающие документы на самовольную постройку.
До обращения к Уполномоченному Общество предприняло следующие шаги:
- обращалось в Правовое управление Правительства Москвы, в Департамент земельных ресурсов г. Москва и Департамент городского имущества г. Москвы по вопросам разъяснения действующего земельного законодательства и по вопросу заключения договора аренды земельного участка.
- обращалось в Комитет государственного строительного надзора г. Москва (Мосгосстройнадзор) и Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (ГОССТРОЙ) по вопросам выдачи заключения по пристройке и разъяснения законодательства в сфере градостроительства.
- обращалось в Префектуру ЮАО и арбитражный суд по вопросам оспаривания сноса самовольной постройки.
В рамках работы над обращением Уполномоченный обращался к руководителю Департамента городского имущества города Москвы и к заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений с запросами о проведении проверок законности и обоснованности отказа Обществу в заключении договора аренды земельного участка на длительный срок.
В результате было выяснено, что ранее действующим договором аренды предусмотрено возобновление его действия на неопределённый срок, если арендатор продолжает использовать земельный участок после истечения срока действия договора. Кроме того, были выявлены следующие нарушения в использовании земельного участка: в границах земельного участка расположены капитальные и некапитальные объекты, обладающие признаками самовольного строительства, а также границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Обществу было разъяснено, что в силу ст. 621 ГК РФ и условий ранее заключенного договора аренды, действие указанного договора возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.
Кроме того, после устранения правонарушения и получения соответствующих подтверждающих документов, Обществу, как юридическому лицу, необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы с запросом о выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка.
В части содействия в оформлении правоустанавливающих документов на самовольную постройку Уполномоченный обращался с запросами, предложениями, просьбами в Департамент городского имущества города Москвы, Москомархитектуру, Москомстройинвест и заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы.
В результате из Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства поступили сведения о том, что вопрос о спорном объекте самовольной постройки рассмотрен и принято решение согласиться с оформлением градостроительного плана указанного земельного участка, предусмотрев размещение на нем, в том числе, и спорного объекта самовольной постройки.
Обществу было разъяснена необходимость обратиться в арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании права собственности на указанную самовольную постройку, несмотря на её включение в ГПЗУ.
Таким образом, Уполномоченным по защите прав предпринимателей в городе Москве проведена полномасштабная работа по обеспечению интересов коммерческой организации, столкнувшейся с трудностями оформления и согласования правоустанавливающих документов, необходимых ей для дальнейшего развития производства и привлечения инвестиций.
Часть 2 ст. 621 ГК РФ: Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Государственная услуга «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» (приложение 13 к постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199- ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее -Административный регламент).
В соответствии с приложением 13 Административного регламента в качестве заявителей могут выступать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в городе Москве, а также собственники и арендаторы зданий, сооружений, помещений, расположенных на земельном участке, в случае необходимости внесения изменений в договор аренды в части смены стороны в договоре аренды земельного участка; изменения юридического адреса стороны по договору аренды; изменения в части площади и (или) границ земельного участка, изменения адреса земельного участка, изменения расчета арендной платы за земельный участок, изменения цели предоставления земельного участка и других изменений, если такие изменения вносятся в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) и эксплуатацией объекта капитального строительства, а также в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, связанных со строительством (реконструкцией), если строительство (реконструкция) завершены.
Постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
Государственная услуга «Предварительное согласование предоставления земельного участка» (приложение 21 Административного регламента) для последующего оформления земельно-правовых отношений в установленном порядке.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона города Москвы от 30.10.2013 № 56 «Об Уполномоченном по защите прав предпринимателей в городе Москве» вмешательство Уполномоченного в судебную деятельность не допускается.
«Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.» (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
В соответствии с п. 3.8 Положения о Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 № 1019-ПП, организационно-техническое обеспечение деятельности Комиссии осуществляет Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю области долевого строительства.