RSS

Наши победы

Все вопросы Разрешения Имущественные отношения Лицензирование Земельные отношения Бездействие органов власти Градостроительные отношения Проверки Квоты для иностранцев Ограничение конкуренции Все темы Нарушения в сфере уголовного судопроизводства Налогообложение Государственные услуги Поддержка бизнеса Государственные закупки Реклама и информация Естественные монополии
Показывать материалы
? В адрес Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве М.М. Вышегородцева (далее – Уполномоченный) поступило обращение ООО «А» (далее – Общество) с просьбой оказать содействие в заключение долгосрочного договора аренды земельного участка и оформления правоустанавливающих документов на самовольную постройку.

Ответ:

В адрес Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве М.М. Вышегородцева (далее – Уполномоченный) поступило обращение ООО «А» (далее – Общество) с просьбой оказать содействие в заключение долгосрочного договора аренды земельного участка и оформления правоустанавливающих документов на самовольную постройку.

Существо спора, изложенное в жалобе, заключается в следующем. Общество имеет в собственности нежилое здание производственного назначения с самовольной постройкой, и использует для производственных целей прилегающий земельный участок, срок договора аренды которого истек. Городские власти отказываются возобновлять аренду и выдать правоустанавливающие документы на самовольную постройку.

До обращения к Уполномоченному Общество предприняло следующие шаги:

- обращалось в Правовое управление Правительства Москвы, в Департамент земельных ресурсов г. Москва и Департамент городского имущества г. Москвы по вопросам разъяснения действующего земельного законодательства и по вопросу заключения договора аренды земельного участка.

- обращалось в Комитет государственного строительного надзора г. Москва (Мосгосстройнадзор) и Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (ГОССТРОЙ) по вопросам выдачи заключения по пристройке и разъяснения законодательства в сфере градостроительства.

- обращалось в Префектуру ЮАО и арбитражный суд по вопросам оспаривания сноса самовольной постройки.

 

В рамках работы над обращением Уполномоченный обращался к руководителю Департамента городского имущества города Москвы и к заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений с запросами о проведении проверок законности и обоснованности отказа Обществу в заключении договора аренды земельного участка на длительный срок.

В результате было выяснено, что ранее действующим договором аренды предусмотрено возобновление его действия на неопределённый срок, если арендатор продолжает использовать земельный участок после истечения срока действия договора. Кроме того, были выявлены следующие нарушения в использовании земельного участка: в границах земельного участка расположены капитальные и некапитальные объекты, обладающие признаками самовольного строительства, а также границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Обществу было разъяснено, что в силу ст. 621 ГК РФ и условий ранее заключенного договора аренды, действие указанного договора возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме того, после устранения правонарушения и получения соответствующих подтверждающих документов, Обществу, как юридическому лицу, необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы с запросом о выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

В части содействия в оформлении правоустанавливающих документов на самовольную постройку Уполномоченный обращался с запросами, предложениями, просьбами в Департамент городского имущества города Москвы, Москомархитектуру, Москомстройинвест и заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы.

В результате из Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства поступили сведения о том, что вопрос о спорном объекте самовольной постройки рассмотрен и принято решение согласиться с оформлением градостроительного плана указанного земельного участка, предусмотрев размещение на нем, в том числе, и спорного объекта самовольной постройки.

Обществу было разъяснена необходимость обратиться в арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании права собственности на указанную самовольную постройку, несмотря на её включение в ГПЗУ.

Таким образом, Уполномоченным по защите прав предпринимателей в городе Москве проведена полномасштабная работа по обеспечению интересов коммерческой организации, столкнувшейся с трудностями оформления и согласования правоустанавливающих документов, необходимых ей для дальнейшего развития производства и привлечения инвестиций.

 

 

Часть 2 ст. 621 ГК РФ: Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Государственная услуга «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» (приложение 13 к постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199- ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее -Административный регламент).

В соответствии с приложением 13 Административного регламента в качестве заявителей могут выступать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в городе Москве, а также собственники и арендаторы зданий, сооружений, помещений, расположенных на земельном участке, в случае необходимости внесения изменений в договор аренды в части смены стороны в договоре аренды земельного участка; изменения юридического адреса стороны по договору аренды; изменения в части площади и (или) границ земельного участка, изменения адреса земельного участка, изменения расчета арендной платы за земельный участок, изменения цели предоставления земельного участка и других изменений, если такие изменения вносятся в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) и эксплуатацией объекта капитального строительства, а также в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, связанных со строительством (реконструкцией), если строительство (реконструкция) завершены.

Постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».

Государственная услуга «Предварительное согласование предоставления земельного участка» (приложение 21 Административного регламента) для последующего оформления земельно-правовых отношений в установленном порядке.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона города Москвы от 30.10.2013 № 56 «Об Уполномоченном по защите прав предпринимателей в городе Москве» вмешательство Уполномоченного в судебную деятельность не допускается.

«Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.» (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В соответствии с п. 3.8 Положения о Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 № 1019-ПП, организационно-техническое обеспечение деятельности Комиссии осуществляет Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю области долевого строительства.

? Обращение Общества по вопросу включения принадлежащих ему помещений в Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, строений и сооружений), утвержденный Постановлением Правительства Москвы № 700-ПП от 28.11.2014 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость»

Ответ:

Уполномоченному поступила обращение Общества по вопросу включения принадлежащих ему помещений в Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, строений и сооружений), утвержденный Постановлением Правительства Москвы № 700-ПП от 28.11.2014 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

В рамках работы над обращением Уполномоченным в Департаменте городского имущества города Москвы были получены сведения, согласно которым земельный участок, принадлежащий Обществу, был поставлен на государственный кадастровый учет. На данный участок с Обществом оформлен договор аренды сроком до 14.12.2044 для эксплуатации зданий с целью производства парфюмерно-косметической продукции.

По сведениям публичной кадастровой карты портала Росреестра участку установлен вид разрешенного использования «для эксплуатации прочих земель промышленных предприятий».

В связи с тем, что заявок на изменение вида разрешенного использования земельного участка в Департамент не поступало, а распоряжений об изменении вида разрешенного использования земельного участка не выпускалось, земельный участок, принадлежащий Обществу, был включен в Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, строений и сооружений), утвержденный Постановлением Правительства Москвы № 700-ПП от 28.11.2014 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

Данные сведения были направлены в адрес Общества. Работа по обращению была прекращена.

 

СПРАВКА:

В соответствии со ст.ст. 72 и 76 Конституции Российской Федерации, установление общих принципов налогообложения и сборов в Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Пп. 33 п. 2 ст. 26.3 Федерального закона от 06.10.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации но предметам совместного ведения отнесено в том числе решение вопросов установления, изменения и отмены региональных налогов и сборов.

В соответствии со ст.ст. 14 и 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с НК РФ и законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 372 и и, 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяегся как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 НК РФ и законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы таких объектов.

В соответствии с п. 1 ст. 378.2 НК РФ указанными объектами недвижимого имущества являются в том числе административно-деловые центры и помещения в них (пп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 378.2 НК РФ административно-деловым центром признается, в частности, отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам. При этом указанное здание должно отвечать хотя бы одному из следующих условий:

1)   здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

2)    здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

При этом фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

П. 2 ст. 1.1 Закона города Москвы от 05.11.2003 № 64 конкретизированы указанные выше положения федерального законодательства. К объектам недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, согласно названной статье относятся в том числе отдельно стоящие нежилые здания (строения, сооружения) общей площадью свыше 2000 кв. метров и помещения в них, фактически используемые в целях делового, административного или коммерческого назначения.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 02.1.2013 № 307-Ф3 «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» до установления федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, порядка определения вида факгического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, предусмотренного п. 9 ст. 378.2 НК РФ (в редакции поименованного Федерального закона), установление вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений осуществляется в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Москвы от 14.05.2014 № 257-ПП утвержден Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения (далее - Порядок). В соответствии с п. 1.2 Порядка мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция).

Согласно пп. 4 п. 1.4 Порядка понятием «офис» обозначается здание (строение, сооружение) или часть здания (строения, сооружения), в котором оборудованы стационарные рабочие места, используемое для размещения административных служб, приема клиентов, хранения и обработки документов, оборудованное оргтехникой и средствами связи, не используемое непосредственно для производства товаров.

В соответствии с п. 3.4 Порядка в ходе проведения мероприятий по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляется фотосъемка (при необходимости видеосъемка), фиксирующая фактическое использование указанного здания (строения, сооружения) и нежилого помещения.

П. 2.1 методики определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения, являющейся приложением к Порядку (далее - Методика), предусмотрено, что общий объем полезной нежилой площади, а также полезной нежилой площади, используемой для осуществления каждого из видов деятельности (в частности, площади офисов), определяется Госинспекцией на основании документов кадастрового учета, документов технического учета (инвентаризации), сведений из ЕГРП, договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования на объекты нежилого фонда (при наличии у Госинспекции соответствующих документов и сведений), и (или) фактических измерений (обмера).

Данная позиция подтверждена Определением Верховного суда Российской Федерации от 02.09.2015 № 5-АПГ15-43.

? Обращение Общества по вопросу оспаривания действий Госинспекции по недвижимости

Ответ:

В адрес Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве поступило обращение Общества по вопросу оспаривания действий Госинспекции по недвижимости.

Как следовало из обращения, Обществом было получено требование «внести изменения в оформленный акт разрешенного использования земельного участка (изменения в договор аренды) либо прекратить использование земельного участка с нарушением требований и ограничений по использованию земельного участка» (снести здание).

В дальнейшем Общество постановлением Госинспекции по недвижимости ЗАО «Х12» было привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 6.7 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях – нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, содержащихся в оформленном акте разрешенного использования земельного участка или установленных правовыми актами города Москвы, а также правоустанавливающими документами на землю, сервитутами, проектной и иной документацией, определяющей условия использования земельного участка, с назначением наказаний в виде штрафа, в размере 50 тыс. рублей.

Заявителю Уполномоченным было разъяснено, что действующим законодательством не предусмотрено оспаривание постановления о привлечении к административной ответственности в Госинспекцию по недвижимости при вышеуказанных обстоятельствах. В случае несогласия с вышеуказанным постановлением Общество вправе обжаловать данное решение в судебных органах Российской Федерации.

Также в своем обращении Общество указывало на изменение назначения строения (вместо склада это строение использовалось как магазин), однако Госинспекция по недвижимости при рассмотрении дела  указывала не на изменение назначения строения, а на наличие нового здания, которое отсутствовало в приложении к Договору аренды.

В этой связи Уполномоченным были даны дополнительные разъяснения, что в соответствии с п. 12 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010  № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст.ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 19 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст.ст. 11-12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

? Жалоба Общества на решения и действия сотрудников префектуры ЮЗАО г. Москвы, связанные с демонтажем восьми секций забора, принадлежащего Обществу

Ответ:

В адрес Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве поступила жалоба Общества на решения и действия сотрудников префектуры ЮЗАО г. Москвы, связанные с демонтажем восьми секций забора, принадлежащего Обществу.

Из жалобы и приложенных к ней материалов следовало, что с сентября 2016 года организация в рамках строительства проводила работы по прокладке кабеля. Работы велись по пешеходному тротуару, вплотную к бетонному забору Общества. Вдоль забора без какого-либо его укрепления была вырыта траншея для укладки кабеля, в результате чего часть забора Общества потеряла целостность и начала крениться. Обществом были приняты меры по его укреплению, а также направлены соответствующие обращения в организацию, проводившую строительные работы.

В результате встречи представителей Общества и организации была достигнута договоренность, что поврежденный забор будет восстановлен организации в течение двух недель. На следующий день поврежденная часть забора, принадлежащая Обществу, была демонтирована, однако восстановления целостности забора проведено не было, в связи с чем Общество обратилось к Уполномоченному с просьбой оказать содействие в восстановлении нарушенных прав.

В ходе работы над данной жалобой Уполномоченным была получена информация, что демонтаж поврежденных секций был проведен по решению Комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности района Черемушки. Решение было принято на внеочередном заседании  Комиссии, где был рассмотрен вопрос угрозы безопасности жизни жителей района на участке территории, где располагалась поврежденная секция забора.

Для недопущения несанкционированного доступа на территорию Общества на месте демонтированного ограждения был установлен временный металлический забор. В дальнейшем бетонное ограждения Общества было восстановлено.

За допущенное нарушение в части восстановления благоустройства и содержания строительной площадки в отношении организации, ставшей виновником повреждения забора, принадлежавшего Обществу, были применены штрафные санкции.

Таким образом, права Общества были восстановлены полностью.

? Оформление земельно-правовых отношений при наличии решения Арбитражного суда города Москвы.

Ответ:

В адрес Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве   М.М. Вышегородцева поступило обращение ООО «ЗХ» с просьбой оказать содействие в оформлении земельно-правовых отношений с Департаментом городского имущества г. Москвы.

ООО «ЗХ» является собственником нежилых строений по адресу: г. Москва, ул. Электрозаводская. Земельный участок для эксплуатации указанных зданий не был сформирован и  не был поставлен на государственный кадастровый учет.

При оформлении прав на земельный участок под данными объектами общество столкнулось с рядом сложностей. С целью защиты своих прав и интересов ООО «ЗХ» неоднократно обращалось в Арбитражный суд города Москвы с соответствующими исковыми заявлениями. Решениями Арбитражного суда города Москвы требования ООО «ЗХ» были удовлетворены. Неисполнение Департаментом городского имущества данных решений послужило основанием для обращения общества в адрес Уполномоченного.

С целью защиты прав и законных интересов предпринимателя Уполномоченным по защите прав предпринимателей в городе Москвы были направлены запросы в адрес Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Сергуниной Н.А. с просьбой дать поручение ответственным лицам исполнить  решения Арбитражного суда города Москвы. В результате обращения Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве Департаментом городского имущества города Москвы решения Арбитражного суда города Москвы были надлежащим образом исполнены.

 

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности города Москвы, в соответствии с п.2 ст. 10 "Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ осуществляет г.Москва.

В соответствии со ст. 198 "Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (далее –  АПК РФ), граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на

них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для

принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными

органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий

(бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно ч.2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с ч.5 ст.201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений, суд указывает на обязанность ответчика в срок не позднее пятнадцати дней с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со ст. 318 АПК РФ судебные акты арбитражных судов приводятся в исполнение после вступления их в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном настоящим Кодексом и иными федеральными законами, регулирующими вопросы исполнительного производства.

Статьей 332 АПК РФ предусмотрена ответственность за неисполнение судебного акта, предусматривающая наложение судебного штрафа, не освобождая при этом от обязанности исполнить судебный акт. Вопрос о наложении судебного штрафа рассматривается арбитражным судом по заявлению взыскателя или судебного пристава - исполнителя в порядке, установленном настоящим Кодексом.